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熱血コラム

投資型ワンルーム買っ得!?

2009.07.30

入居率と利回り

マンション投資型ワンルームを見極める指標はその多くが「利回り」を主軸に検討されるようです。

現場で感じる購入に際する「利回り」以外の判断基準を一部提案してみたいと思います。誤りがあればご指摘いただればと思います。

  • 退去(竣工)から成約までの期間
  • 宣伝広告料


同業各社の多くが自社の「入居率の高さ」をうたっているようですが、選んでいただく基準はそれだけでは不十分かと思います。

新築マンションの場合、ファンド物件にはよくあるようですが、竣工から半年間も空室状態ということがあります。

明らかに賃料設定が誤っているからに他なりません。上っ面の「利回り」があるから賃料は触れない。だから敷金礼金や宣伝広告料で操作せざるを得ない。これが実態。
(ここで言う宣伝広告料とは、インターネットや雑誌への掲載に費やす費用ではなく、仲介業者へ成功報酬として支払う費用を指します)

そこで我々は、各部屋ごとの「成約までの期間」「家賃発生までに期間」を数値化し、可視化するようしました。これが販売する側にとっても、より「具体性」のある説得材料になるでしょうし、また最も大事な「購入する方」にとって将来的な安心感が増す可能性が極めて高いかと思われます。(勿論、市場の変化は常にあるため、絶対的なものではありません。)

私は本業界に属し、おおよそ7年の歳月が経過しようとしていますが、区分所有型ワンルームで本当にいい商品だなと思える物件をこれまで多数見てきました。

「半信半疑で買ったけど、本当は極めていい物件だった」

地価下落が叫ばれた平成14年程度に竣工された物件にその傾向が強かったように思います。景気は冷え込み、とても投資にまでお金が回らないと言われていた時代の商品かと思います。

僕の目指すもの

賃貸市場は供給過剰との見方が一部あるようです。確かに、中心部はどこもかしこも賃貸マンションだらけでウンザリすることも良くあります。

しかし、マクロ環境では「少子高齢化」という爆弾材料がある一方で、「都市と地方の格差」「核家族化」「離婚増」「晩婚化」等の背景があり、2025年までは世帯数の増加が見込まれるとの見解もあります。

現場の感覚からすると、どうもこの業界は「戦略」や「マーケティング」といった経営の定石が用いられることがありません。経験と勘、気合、根性・・。つまり、それらを打開することがこの業界の収益を生み出す秘訣の一つだと思っています。(勿論‘頭でっかち’はありがちな失敗パターンなので注意が必要ですが・・)

大手企業やコンサルティング会社が一部それらを展開するところもあるでしょう。

しかし、市場規模から考えればまだまだ追いついてはいません。

高いインセンティブを元に、やる気を奮い立たせる相変わらずの不動産業界のスタイルがその象徴的です。

我々を取り巻く環境は「賃貸管理業の免許制」や先の「更新料判決」を踏まえ、高まる消費者保護の外部環境の中で、いかに収益を生み出すかを先んじて考えねばなりません。

難しいところです・・。

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