熱血係長がお届けする不定期コラム

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熱血コラム

いいお部屋の探し方

2009.11.09

安易に値引きに応じるマンションは疑問

法隆寺私の不動産賃貸業経験にてお話をさせてもらいます。
かつて仲介業者の立場で、心から「いいマンションだな」って思ったのは概して

  • 敷金礼金が高い
  • 値引き交渉に応じない


この二点を満たしていたなと思います。
空室が出ても即座に安易な値引きをしてくれない。

京都で有名なPシリーズは、オーナーが有数の資産家ですが、やはりすごいなと思う部分が複数ありました。

  • 管理人を常駐させていること
  • (清掃等)管理の質が高い

 

逆に、安易な値引きに応じるオーナーは概して貸主業務にプライドがない方が多かったようにも思います。ディスカウントを売りにする商売っ気の高いオーナーの多くは、入居者を比較的軽く扱う方(一部は家賃運搬機だと思っている)が多かったです。

今申し上げたのはあくまでも「一棟所有」型マンションであり、我々の取り扱う「区分所有」型マンションの場合、実質的なマンションの運営は我々のような管理会社(貸主代行会社)が行うため、その会社の「質」が問われるとことなります。判別のひとつは明確な理念を抱いてるかになると私は思いますが、「0ネット」を採用しているかもひとつの判断基準ではないかとい思います。

大手企業の安心感と失望感

たとえば、業界最大手と言われる会社は、新規取り扱い物件をすべて宅建業法に基づいて媒介契約書を締結し、逐一謄本を取得し取引の安全性を高めています。

賃貸といえど、仮に「差押」の物件を斡旋されようものなら、早々に(合法的に)退去を余儀なくされる可能性が出ます。稀なケースにはなるとは思いますが、大手企業ほどこの危惧がある為、ユーザーへ提供する情報数は、少なくならざるを得ないのが実感です。見方をかえれば安全な商品を提供される安心感があるように思えます。

しかし、法令順守を心がけるのは当然ではあるものの、現場の実態とあまりに乖離する内容も少なくはないようです。

見方を変えれば、この不動産業は監督官庁の監査基準があまりに緩いために、業界全体の問題としてユーザーへ届く商品の質に磨きがかからないのが本音なように見受けられます。

一昔前、金融監督庁は厳しすぎるとも思える内容で、保険会社への相次ぐ行政処分で各社のコンプラ姿勢をより強固なものとし、消費者への資質向上へ大きな役割を果たしました。

私は国交省はもっと不動産業者への監視を強めるべきだと思います。正しい仕事を行う業者こそ存続していく「仕組み」を導かなければ業界洗浄化は一向に進むはずがありません。

いい仲介業者とは?

「これは0ネットですか?」

部屋探しの際にはそう尋ねてみるといいでしょう。つまり「0ネット」とは仲介業者と貸主(or管理会社)が結託し、「礼金を好きなだけ上乗せし、その分っを成功報酬としてよこせ」という悪しき仕組みを言います。

この「0ネット」型マンション(orネット取り)はまったく同じマンションの一室が向かった先の不動産屋さんによって礼金価格がバラバラなんですね。ユーザー(借主)はなかなかそこまで気がつかないことをいいことに、大阪の市場では殊に広がる悪しき慣習なのです。

真っ当な考え方を持つ方も実は少なからずおられ、「0ネットはやめてほしい」「あってはならない」と言っていただく仲介業者さんも複数ありますが、悲しいことに未だ少数派ではありますが。

優秀なマネージャーといえど、強く根付いた慣習に一人孤高に主張は出来ないんですね。大阪市ではビックリするほどこの悪しき慣習が根付いてしまっています。

しかし、松下幸之助が生きていれば、以下のように一喝したに違いありません。

「賃貸住宅は庶民の生活に必要不可欠やろ、それをより手に届きやすいよう導くのが我々の役目や。なにを礼金すきなだけ乗せて姑息なことしとんのや」

「アカンことはアカン」ときっぱり言いのけるマネジメントが必要ではないかと思います。

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