熱血係長がお届けする不定期コラム

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コラム一覧

いいお部屋の探し方 2009.11.09

私の不動産賃貸業経験にてお話をさせてもらいます。
かつて仲介業者の立場で、心から「いいマンションだな」って思ったのは概して

  • 敷金礼金が高い
  • 値引き交渉に応じない


この二点を満たしていたなと思います。

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尊敬される貸主とは 2009.11.06

ロプロが倒産した。

会社更生法の適用申請とあり、事実上の倒産と見ていいだろう。

僕がロプロを取り上げるには二つの理由がある。

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それってどうなの? 2009.08.10

近頃、仲介業者の方から入居申し込みを受け付ける際に、ほぼ必ず聞かれることがある。

「保証会社は要りますか?」

言い換えれば他所(よそ)では何でもかんでも保証会社を併用することがルール化されているということだ。

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人間「逃げ場」って必要 2009.08.06

昨夜「クローズアップ現代」という番組の中で、タイトルが「ペットは泣いている」というものが放送されていたので、たまたま見てみた。

僕自身もかつては猫を飼育していたが故、他人事とは思えず見入ってしまった。

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投資型ワンルーム買っ得!? 2009.07.30

投資型ワンルームを見極める指標はその多くが「利回り」を主軸に検討されるようです。

現場で感じる購入に際する「利回り」以外の判断基準を一部提案してみたいと思います。誤りがあればご指摘いただればと思います。

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娘を思う気持ち 2009.06.01

先日、いつもの通り、入居審査に際して保証人確認電話を入れていると、親御さんからこんな呟きが聞こえてきました。

「本当にお宅は大丈夫なんやろうか」

テレビ、ニュース等で不動産業者の不評が叫ばれたり、ゼロゼロ物件などを初めとする、賃貸マンションに関わる不安が一般社会にまで広がっているのかなと思いました。

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ファンド物件は驚異!? 2009.04.13

とりわけ大阪市中央区の賃料相場が昨今、混乱を招いています。

ファンド型物件の影響が大きいからでしょう。

我々区分所有型マンションの経営を預かる立場としては、「競合商品」を意識することも、数ある戦略の一つとして忘れてはなりません。

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新しいことを少しずつ〜効率化のために〜 2009.03.16

i phoneを買いました。

これまで音楽を楽しんだり、オーディオブックに親しむのに、ずっとMP3を愛用していたのですが、更新の煩わしさからipodの購入を検討していました。

定価¥17800・・。

なかなか手が出ません。

そんな中、職場の同僚が「iphone買えばいいじゃないですか」この一言に触発され、早速Apple Storeへ足を向けました。

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ランチミーティングをご一緒しましょう 2009.02.16

今月初め、持ち運び方ノートPCを買いました。

ずーっとほしくて欲しくて。

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熱血係長だって恋はする 2009.01.13

熱血係長だって恋はする。

恋の達人、柴門ふみは言う。

「会いたい・知りたい・寝たい」

これが恋する気持ち。

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入居申し込みの国籍問題について思う 2009.01.08

我々貸主(or管理会社)は賃貸マンションの入居受付の際、申込書を記入いただき、職業、勤続年数、年齢、年収等をもって「審査」を行います。

審査基準は各貸主ごとに異なり、一律の基準があるわけではありません。もっとも今ではマイナーにはなってしまいましたが、信販会社による与信を基準をするところもあります。フェアな反面、時代の変遷に伴って廃れているように思います。(具体的には、グレーゾーン金利撤廃による信用収縮が挙げられます)

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不動産賃貸業界の淘汰再編のキー 2009.01.05

今後不動産賃貸業界の淘汰再編のキーを握るのは今二つの核があるように思う。

  • 大東建託の行方
  • 条例制定

である。今回は私なりの勝手な見解を述べてみたい。

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不動産業界はダークなイメージがいつまで経っても抜けきらない 2008.12.29

報道では破たんの危機を高らかに謳うが、アメリカ国民のほとんどが、公的資金による救済を望んでいないという。

内情はよくわからないが、「小型化」「エコ化」の国際競争力に乗り遅れたことは否めない。世界的にみて高すぎる人件費。日本の農業ではないが、政府による手厚い保護政策は、当該産業を脆弱化させる。

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旧リプラス事業承継に物申す 2008.12.11

「やり方が汚いじゃないか」

「首を長くし、待ち侘びた結果がこれなのか」

許し難い憤りを覚えました。

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2008年 僕を変えたもの〜後輩たちへの伝言〜 2008.12.03

いよいよ師走へと突入しましたね。

今年一年を振り返り、私なりのよかった経験をお伝えしたいと思います。

勉強をしたい、しなくちゃならないって思っている方達に、元気と勇気を身につけてほしいなと思います。

私にとって今年一年の何よりの成果は、「無理なく続く仕組み」を体系化できたことです。

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転職、キャリアアップについての私見 2008.11.27

私は業界最大手といわれる会社から中小企業へ渡りましたが、結果、以前ではとても任せてはもらえなかった責任を担うこととなりました。自分の判断の狂いがのちの大きなリスクをもたらす緊張感は、きっと人生の大きな糧になっていると思います。

転職は「会社が嫌だから辞める」というのも、アリかと思われますが、いまの仕事に「物足りなさ」を感じたなら一気にその組織から割って出るのも人生の一つの選択肢だと思います。

私は以前の会社を今でも好きです。リスクが高いといわれる不動産業ではありますが、ある程度「実力をつけたな、物足りないな」と感じたなら、自分の価値を市場で計ってみてはいかがでしょうか。

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賃貸経営のセンターピンVol.3 〜経営権受諾の新手法〜 2008.11.21

前回、「所有と経営の分離」をお話ししましたが、今回は「区分所有建物」とは異なる、「一棟所有建物」のケースを描いてみたいと思います。勉強不足な面があれば、どうぞご指摘を頂ければと思います。

オーナーは物件同所に居宅を構えることが多く、やはり同じ建物に住まうことになる入居者選定には、やや慎重にならざるを得ません。加えて、既存の入居者に対する「安全・快適な生活を保障する」義務も抱えているため、安易な受け入れは出来ません。

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オレ流 ブルーオーシャン戦略 2008.11.17

今回は「顧客獲得」についての私見をお伝えしたいと思います。

マンション経営の場合、「学生」「昼勤務の社会人」などのいわゆる優良顧客(!?)ばかりを受け入れようとすれば、そこには高度な競争が生まれ、当然に価格競争が発生します。

私は現役の賃貸仲介業時代は、敢えてその競争に巻き込まれぬよう「水商売」従事者たちに的を絞って顧客獲得を目指してきました。

京都と言えば「学生」が入居者獲得には最も注目される客層であり、当然、同業者間の競争も半端ではありませんでした。大学付近の仲介業者の多さには驚きます・・。

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貸さない勇気について 2008.11.05

世の中が不況になり、身近な生活の中でもそれを実感する機会が数多くみられるようになりました。

先日、社内研修の一環で、「賃貸住宅フェア2008in大阪」へ参加し、多くの講演を聞いてきましたが、現在の賃貸市況の抱える問題の筆頭に、その不況を象徴する「家賃滞納増加」が多くのセミナー議題にあげられ、沢山の聴衆が集まっていました。

数が増えているだけではなく、内容が悪質化しているそうです。

給食費の未払いが増えていることにも伺えるようなモラルの低下、消費者保護の風潮を逆手に取った悪い人たちの新手法も影響しているようです。

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賃貸経営のセンターピンVol.2 〜所有と経営の分離〜 2008.10.14

先日倒産した某会社から、管理物件を一部引き継ぐこととなり、決裁書へ目を通す機会がありました。

担当者から代表取締役までビッシリと決裁印が羅列されていることに大変驚きました。おそらく入居審査も相当時間を費やしたことでしょう。

いくら物件内容が良くても私が仲介業者の立場であったなら、そんな重たすぎる商品を紹介することはありません。

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いまどきA-30( アラサー) 男子として 2008.09.24

自分の弱さを見せられる相手が側にいますか?


弱さを人に見せることはいけないこと、情けないこと,
ずっと私は自分にそう言い聞かせてきました。強がりの一つも言えないようじゃ男じゃないって。

でもそれは必ずしも正しくはないんですね。

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電車への飛び込み自殺について 2008.09.04

前職(不動産賃貸仲介業)で自殺を考え苦しむ一人の女性がいました。リストカットを繰り返し自暴自棄になっている二十代初頭の年頃で、年間に何度も店に訪れては部屋を探していました。

強い孤独感と同時に、部屋を借りる事で自らの新天地を必死に探し求めていたのだとい思います。彼女は彼女なりに精一杯の生きる努力をしていたのでしょう。

生い立ちを聞くと、家庭の愛情に恵まれず,とにかく実家から出たい、実家には戻りたくない,,といつもこぼしていました。

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賃貸経営のセンターピン 〜高入居率の理由〜 2008.08.08

平成20年7月末時点で入居率99.6%まで何とか到達することができました。

私の「考え方」を伝える為、入社後四か月間の仕事内容を一部公開させて頂きたいと思います。

*「0ネット」制度廃止
*火災保険の「貸主指定」廃止
*強制「鍵交換」の廃止

過敏な社内物議を醸し出したにも関わらず、自らの意思で押し通したのは、「悪しき制度を正さねばならない使命感」と、「コンプライアンスの重要性」、そして「賃貸経営のセンターピン」を強く意識したからです。

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「最近の若い奴らは!」と言う前に・・ 2008.07.24

不動産業に勤める方はもっと視野を広げて、他業種のサービスを参考にすればいいのに、といつも思います。残業なんかしている場合ではありません。カッターシャツにタバコを入れながら接客するなんて論外ではないでしょうか? 続きを読む

ワーク・ライフ・バランスって 2008.07.07

「愚者は経験に学び、賢者は歴史に学ぶ」といいます。

インプットなしにアウトプットはありえません。

情報収集等なしに、現場でクリエイティブな発想は望めないのです。「うちの部下は使えない」と嘆く前に、「残業するより勉強しろ」と斬ってしまう!こんな上司にめぐり合いたいものです。  続きを読む

何のために働くの? 2008.07.03

「何のために働くの?」

この疑問に皆さんは何とお答えになるしょうか。定まった答えのない千差万別の回答になるかと思います。世の中の若者たちが皆ぶち当たっている壁でしょう。社会に出て間もない方には決して易きに流れてほしくはありません。

今の私ならばこう答えさせてもらいます。

「社会の問題点を解決する」ために。  続きを読む

おとり広告について 2008.06.20

ついに出たか・・。ニュースに流れる情報を目にした途端、体中に電流が走りました。

公正取引委員会からは「悪質」とまで評価され、あれだけコンプライアンス体制に積極的な会社でさえ糾弾される今回の事の大きさを実感しています。

駅からの距離を偽ったり、意図的に入居中の部屋を「空き室」と記載することは 当然ながら糾弾されるべきでしょう。むしろこれまで放置されっぱなしだったことこそが問題です。 続きを読む

ペットで寂しさ癒えますか・・ 2008.06.18

18歳の頃から一人暮らしを始め、かれこれ12年が経過しました。

あまりに一人の時間が長く、家庭を築くきっかけとチャンスを逸したかと、実はやや自嘲気味な今日この頃・・。

一人暮らしを始めたころ、寂しさに耐えられずいつしかペットを飼い始めました。ペットショップで一目惚れし、気づけば可愛くて可愛くて仕方ない愛猫となりました。
帰宅すると待ちわびる彼は僕にとっての心の隙間を埋める何よりの宝でした。 続きを読む

私が宅建試験で得たもの

父親の会社の倒産を機に、「サイケン?・サイム?」等の難しいことばを耳にするようになりました。父の作った借金は僕も負わねばならないの・・?

腕力より勝るもの、本当の強さとは?肉体労働の中で陰湿ないじめに遭い、どうしようもない苛立ちや不満を抱える日々を過ごしていた矢先、資格試験のパンフレットを目にしました。

忘れもしないちょうど23歳の6月。「学習期間六か月、学歴不問・・」ここに勝負をかけてみたいと強烈な衝動に駆られたことを記憶しています。 続きを読む

大阪の町を良くしたい

橋下知事には遠く及ばないものの、我々に出来ることはないかを模索していきたいと考えます。

賃貸マンションに携わる中で何とか社会の問題点を解決することに力を注ぎたい。

以前勤めていた会社では「お客様を泣かせない」「誇大広告をしない」が社是に唱われていましたが、一部の賃貸市場では、それらが正に荒廃しています。 続きを読む

フリーアナウンサー自殺について

29歳の若さで自ら命を絶つなんて・・。同い年だけに他人事とは思えません。一般的に女性は男性より二倍悩み苦しみ、一方自殺者の大半は男性と言われますが、それらを解決するには「心の奥に潜む痛烈な悩みを聞いて理解してくれる人がそばにいるか」による部分が大きいと思われます。 続きを読む

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